【時報-台北電】台北市「青銀換居」計畫鼓勵65歲以上長者，將無電梯老舊公寓交由公辦包租代管，換成有電梯的社宅，提升居住品質。北市議員曾獻瑩指出，計畫推動多年僅17戶入住，其中土地增值稅、社宅租期、長者生活習慣都導致長者參與意願低落。北市都發局回應，長者因搬家負擔、生活習慣差異多持觀望態度，未來將強化心理輔導、舊屋整理及環境適應支援。

青銀換居自2022年試辦，協助長者將老舊公寓透過公辦包租代管出租，換取社宅居住，租金收益支付社宅租金，解決長者爬樓梯困境，同時促進世代共居。曾獻瑩表示，計畫申請數累計達70餘件，然而成案僅17戶，顯示政策吸引力不足。

曾獻瑩說明，依《土地稅法》第34條，出售自用住宅用地享優惠稅率，出租後一年內不得享有自用住宅的優惠。長者擔憂未來臨時有出售房產需求時，稅賦加重，亦無法說服家人加入青銀換居計畫。

曾獻瑩直言，長者房屋包租代管出租後，若老舊公寓臨時有出售需求，土地增值稅率將從自用住宅的10％飆升至20％至40％。北市土地價值高，土地增值稅動輒上百萬，10％的稅率和20％、30％的稅率差距太大，雖然北市有提供房屋稅的優惠，以自用住宅稅率課稅，仍難以激勵民眾申請。

曾獻瑩說，也有民眾認為社宅與原居住地相距甚遠，年長者不願移居，若移居需適應新生活習慣，例如買菜、運動及就醫需求都要重新安排，年長者擔心無法適應新的生活節奏因而卻步。同時青銀換居計畫，社宅租期僅有12年，後續配套尚不明確，長者擔憂日漸高齡後須再次搬遷。

他指出，今年開始招租的六張犁社宅總戶數共計722戶，鄰近北醫及吳興街菜市場，生活機能完善，附近老舊公寓多，為青銀換居最好示範地，卻僅釋出5戶，連1％都不到，實在太少。

簡瑟芳表示，現在尚有14戶審查中，沒有達到當初預期成效主要是不少長者已錄取又放棄，老人家一開始覺得有意願有需求，但實際看房子時又不想搬家，要把自己原先房子清空給業者也捨不得。

都發局回應，青銀換居資格限65歲以上長者及其直系親屬申請，房屋須為屋齡20年以上合法建築。為提升誘因，出租房屋免改課非自用住宅稅率，搬遷期間免1個月社宅租金。不少長者因搬家心理負擔、生活習慣差異多持觀望態度，未來將整合社福團體，強化搬家前心理輔導、舊屋整理及環境適應支援，視申請情形調整戶數，與社會局、衛生局研擬12年後照顧方案。

都發局說明，截至3月31日，北市社宅及包租代管住宅資源，已有30.5％提供給65歲以上、符合「一定所得以下且無自有住宅」條件長者使用，青銀換居計畫所使用的社宅，需依相關法規申請與配置，確保租賃對象條件、租期與換居住宅資格等符合公平分配原則。

都發局說，目前青銀換居計畫不會立即影響土地增值稅的「自用住宅」優惠資格。僅當未來有出售需求時，才須檢視當時是否仍符合自用住宅條件。考量本計畫租期最長可達12年，若短期內無出售計畫，則土地增值稅的相關稅賦影響可暫不列為主要考量。

都發局也說，2023年6月已將青銀換居計畫租期由最長6年延長至12年，長者多符合《住宅法》所稱弱勢身分，未來會將年齡、健康狀況與實際入住情形，於不排擠其他社宅申請者的前提下，妥善評估是否延長租期，兼顧資源公平與照顧持續性。(新聞來源：中時即時 張珈瑄)